上海中远两湾城疫情（上海中远两湾城的前世今生）

短短一个月,上海卖房市场又出现了几处微妙的变化!

短短一个月内，上海卖房市场出现了降幅上限和大降幅房源数量双增、房东主动降价一降到底、挂牌量与降幅关联性减弱等微妙变化。具体如下：降幅上限、大降幅房源数量双增今年二手房成交行情不佳，3月后持续下滑，6月二手成交量仅约26万套，但7月预计数据会好于6月。

当前卖房困境的根源：“无效挂牌”与买方市场无效挂牌的典型表现：房东仅在周边中介门店简单登记基础信息（如价格、户型）后挂牌，未主动跟进房源推广，导致中介对房源缺乏深入了解，甚至不清楚房源具体优势。

上海二手房市场现状前期暴涨后回调2021年春节前夕，上海二手房市场经历了一轮暴涨行情。二手学区房房价率先突破天际，随后非学区房价补涨，老破小也创出历史新高。当时市场一房难求，买家看中房子后业主频频跳价，甚至出现业主撤牌不卖的情况，导致大多数买方恐慌性买房。

1、上海二手房市场目前确实面临较大去化压力，但并非完全“卖不动”，而是处于供需失衡、买卖双方博弈的调整阶段。以下是具体分析：挂牌量激增，库存达历史高位突破20万套：当前上海二手房挂牌量已突破20万套，为近十年峰值。

2、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，适当降价可吸引更多购房者。二手房市场回暖的可能性及影响因素回暖可能性不确定：明年市场走势取决于金融政策和大政策。若银行资金充足、其他城市不跟进二手房限价，且大政策有利于房地产市场，二手房市场可能回暖；反之，则可能继续低迷。

3、市场表现交易量腰斩：主力500-800万的新房交易量快速下降，上个月单月能卖100套以上的项目，本月仅能卖50套甚至更低。去化率降低：2022年供应约25000套，开盘去化率超80%；2023年供应约40000套，开盘去化率超70%；2024年供应约9000套，开盘去化率仅40%出头。

4、政策效果不佳：该政策药效持续时间短，刺激了短期挂牌量剧增，进一步动摇市场心态。9月成交量增加2000套，而挂牌量增加2万套，增幅达十倍。以陆家嘴老牌豪宅小区世茂滨江花园为例，贝壳上挂牌超100套，众多挂牌二手房相互压价，最低挂牌单价低于10万。

5、二手房市场流动性下降，有价无市现象明显部分城市二手房价格下跌且成交困难：如某楼盘2018年底至2019年初毛坯均价2万~1万元/㎡，2023年上半年交付后二手房均价未涨，不少投资业主抛售但成交量低，甚至出现新房进入二手房市场直跌20万仍卖不动的情况。

在预算650万、首套房且无贷款的条件下，若优先考虑内环内小区，中远两湾城可重点考虑，其性价比体现在规模、交通、配套及自住率提升等方面；若接受中环区域，万里板块因通勤便利和环境优势也具备性价比；广顺小区因房龄较大，性价比需结合大虹桥规划辐射预期综合判断。

多平两房：性价比高，总价700多万，适合城区上班的刚需购房者，交通便利且对口优质小学。110多平三房：总价1100多万，功能齐全，流通性强。130多平大三房或150多平四房：总价1300万 - 1600万之间，适合预算较高的购房者。

静安风华苑：房龄为2005-2006年，品质明显高于同片区内其他小区。靠近轨道交通十一号线隆德路站和二号线江苏路站，交通便利。附近配套设施齐全，生活便捷，性价比高。静安丽舍：小区房龄新、品质不错，物业管理完善。对口优质的小学加初中组合，适合预算充足且满足自住的家庭。

上海静安买房推荐板块为曹家渡板块，该板块对口一梯队小学，位于内环，配套完善且靠近热门商圈。具体分析如下：板块概况位置与配套：曹家渡板块位于静安区东部，素有“沪西小上海”之称，各项配套完善，区域内住宅包括老公房和次新房，但新地块和拆迁较少，新房空间有限。

若追求静谧，需牺牲部分交通便利性。预留预算弹性：新华路板块房价受历史底蕴和地段影响，建议根据实际需求调整预算范围。总结：新华路板块凭借其历史底蕴、静谧环境及便利配套，成为长宁区内环内宜居之选。购房者可根据预算和需求，重点关注交通、噪音及小区改造情况，选择性价比高的房源。

鞍山板块是上海杨浦浦西内环内买房的潜力板块，享受优质资源且门槛价低，是杨浦买房的必选板块之一。地理位置与交通：鞍山板块位于杨浦区内环内，轨道交通发达，穿过浦西市中心的主干线8号线和10号线均经过板块内，四平路站是10双轨交汇站，前往人民广场仅需15分钟不到。