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"> 国海证券首席经济学家夏磊
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先现房销售、预售项目需主体结构封顶。销售制度改革是房地产发展新模式落地的关键一步。
在房地产行业从旧模式向新模式转型之际，市场呈现明显的“K型分化”。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求。这一现象，是行业从“有没有”迈向“好不好”的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。
房地产发展新模式，本质上是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来。融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求，解决了旧模式下的挤兑效应和信息不对称两大痛点。销售环节推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，同时告别“高周转”运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质，也让房价回归真实供需关系。
K型分化在四个维度上各有体现。
首先是在城市之间，以上海、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。核心城市的住宅土地出让金占比持续上升。据中指数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中，TOP20、TOP30、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月，对应TOP20、TOP30、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。核心城市高溢价地王频出，2026年1-7月一线、二线、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3%。深圳上半年“地王”频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%，流拍地块主要集中在三四线城市，占比高达86%。
土地市场分化，源于房企投资逻辑的根本转变。一是管理半径收缩，典型房企拿地城市数量多数收缩至20个以下，保利发展从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个，万科、龙湖分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式。二是更重视确定性强的核心城市，人口持续流入、产业集聚效应明显，去化确定性高、产品溢价空间大，投资高度集中于一线及强二线城市。
再看同一城市内部，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。同一城市内部，核心区域与非核心区域市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。
城市核心区域土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例，上半年三宗地王全部位于核心板块——南山粤海街道、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114%、99%。需求端，区位是购房者关注的首要因素，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目，高度集中于浦东、徐汇、虹口、杨浦等核心区域，多个项目成交均价超过17万元/㎡，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。
非核心区域，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面。同一城市内，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交。以上海为例，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难、配套兑现缓慢等结构性瓶颈，即便大幅降价可能也难以有效激活需求。
城市内部的K型分化，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估，核心区集聚优质教育、医疗、商业配套资源，而土地供给有限，需求与供给的结构性错位推动核心资产溢价持续走强；二是因为购房者风险偏好降低，更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩。
聚焦到新房市场内部，位置核心、产品力强的豪宅，以及性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅，性价比一般的普宅市场关注度偏低。
豪宅依靠优质景观和产品力，高单价下依然实现快速去化。以上海为例，终极改善产品价格不断上移，2026年7月徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新，最高备案单价达32.82万元/㎡。上海太古源源邸地处浦东新区陆家嘴北滨江板块，一线临江区位突出，收官批次均价约19.18万元/㎡，创下上海2026年新入市住宅项目均价新高，截至2026年6月12日累计销售348套，销售额达177亿元，整体去化率92%。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾，2026年5月加推78套302㎡海景大平层，总价5150万元起步，半小时售罄。普宅则比拼性价比和精准定位实现去化。
以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例，该项目为现房商品房，户型以48-108㎡的一居至三居为主，总价约464万元起步，网签均价约9.66万元/㎡。在核心地段，以低总价精准切入刚需及首次改善客群，用“低总价+好地段+现房”的组合实现快速去化。
新房市场豪宅与普宅分化的原因，核心在于客群分化与购房逻辑分层。豪宅面向高净值人群，核心驱动力是资产配置逻辑，核心地段、优质景观、顶级产品力构成不可替代的溢价基础；而普宅面向刚需及首次改善客群，购房决策高度务实，核心诉求是在有限预算内实现“住的好”。“好房子”凭借功能强大的小户型、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求，已取代传统的价格战，成为驱动普宅去化的核心因素。
最后是二手房与新房的对比，二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大，而新房市场持续缩量。这是购房者考虑“确定性”与“价格弹性”后作出的选择。
二手房交易活跃度持续提升。根据国家统计局数据，全国二手房交易网签面积从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米，三年累计增长约0.28亿平方米。住房城乡建设部数据显示，2026年1-7月全国二手房交易网签面积48218万平方米，同比增长10.2%。核心城市成交尤为活跃，1-7月上海二手房成交17万套，同比上涨14%，月均成交2.4万套；北京成交12万套，同比增长6.3%，为2021年以来同期最高；深圳成交4.3万套，同比上涨5.9%。
新房市场持续缩量。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑，2025年降至8.8亿平方米，预计2026年约7.8亿平方米，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底。核心城市新房缩量同样明显，2026年1-7月上海新房成交9.7万套，总量远低于二手房；北京、深圳新房分别成交6万套和1.7万套，同比分别下降7.9%和8.4%。分化背后是购房逻辑的转变。二手房所见即所得，几乎不存在交付风险，且价格弹性更大，房东降价意愿强、议价空间充足，更能匹配当下购房者的价格预期；而新房市场受限于地价、建安成本等因素，价格刚性较强，调整空间有限，叠加部分项目交付不确定性，购房者更倾向于选择确定性强、即买即住的二手房。供需双方的偏好转变，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道。
总体来看，K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构。2026年1-7月，全国房地产市场呈现“弱复苏、强分化”格局，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%。总量承压之下，结构性分化持续加深，K型分化已成为市场运行的核心特征。
与此同时，房地产发展新模式的制度框架正加速落地。2026年房地产政策重心从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的施政体系持续深化。“好房子”建设、城市更新、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点。随着新发展模式的制度框架逐步完善，资源将向更高效、更确定、更优质的方向持续配置，行业正从“量的扩张”全面转向“质的竞争”，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产，才能被市场认可。
从行业整体来看，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需“以价换量”层面，尚未形成对开发商投资端的有效牵引。房企销售回款优先用于降负债、保交付，而非用于新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖，但总量层面收缩趋势未改。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量，仍是大概率事件。
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